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住房抵押貸款證券拖垮美國經濟
 
[作者:錢秀玲        來源:        發布時間:2011-11-26 10:32:07]
 

目錄

美國經濟陷入困境

住房抵押貸款證券走向毀滅

住房抵押貸款證券拖垮美國經濟

 

美國經濟陷入困境

2008年,美國經濟陷入困境——失業率已接近20年來的最高水平房貸違約率創下了歷史記錄,甚至連那些經歷了百年風雨、在經濟大蕭條中依然屹立不倒的投行巨頭們現在也都朝不保夕。目前美國的經濟已是步履維艱。而住房抵押貸款證券正是這場金融危機的罪魁禍首。

 

住房抵押貸款證券走向毀滅

2000年以前,美國銀行在發放抵押貸款前會按慣例執行盡職調查。銀行希望了解與申請人財務穩定性有關的所有信:包括申請人的收入、債務、信用評級,并對所有這些信息加以核實。而在住房抵押貸款證券出現之后,一切都改變了。

在所有合格的房貸客戶都如愿以償地買到房子后,這類客戶對于銀行來說已經無利可圖。因此,銀行又將目光轉向了另一群客戶——那些曾被銀行拒絕的次級信用借款人。這些借款人的特點是信用評級低,貸款違約風險高。而在2000年以后,各類貸款機構卻竭力爭取這類客戶,讓他們貸款買房。無證明貸款(no-document loan就這樣應運而生,借款人申請這種貸款無需提供任何個人財務信息,而貸款機構也對此不做要求。貸款機構可以利用住房抵押貸款證券來規避貸款違約的風險。貸款機構先向借款人發放貸款,然后再向其他投資人出售抵押貸款證券,從而把借款人無法償還貸款的風險轉嫁給其他投資人。早期發行的抵押貸款證券是基于較為可靠的優惠級貸款,因此證券的表現尚佳,也吸引了投資人爭相搶購。這樣一來,為了能向更多的借款人發放抵押貸款,貸款機構逐漸放寬了對貸款申請資格的限制,同時也開始大規模舉債經營以創造貸款所需的現金流。

住房抵押貸款證券投資者和傳統的借貸商一樣面臨著風險與回報,但對前者來說,風險和回報更大,因為抵押貸款證券對應的都是巨額貸款。住房抵押貸款證券在進入金融市場之后又衍生出不同風險的多種金融工具。其中,僅付利息證券可以使投資人從抵押貸款的利息支付中獲得紅利。如果利率上調,證券收益會水漲船高;而如果利率下調,房主按新的利率重新借款,證券就會貶值。如果投資人購買的是固定利率的證券,那么當利率上調時,投資人就會虧本,因為他們不能從調高的利率中獲利。而完全由次級抵押貸款組合成的次級抵押貸款證券往往風險最高,但同時回報也最高,因為次級信用借款人有較高的違約風險,他們要支付較高的還款利率。

大部分次級貸款都屬于混合型浮動利率抵押貸款ARM,Adjustable Rate Mortgage)。在還款期的前幾年,借款人可以按照優惠的(通常是借款人可以支付的)固定利率還款,但隨后,還款利率會被調高。而隨著還款利率上調,借款人的每月還款金額也可能會增長為原來的兩倍。當早期無限制發放的大量浮動利率抵押貸款的還款利率上調時,取消贖回權的房產數量開始上升。

在美國,僅20088月,每416幢房產中就有一幢面臨取消贖回權的起訴。由于借款人無力償還抵押貸款,抵押貸款證券的業績開始下滑——2006-2008年間,擔保債務憑證的價值幾乎折損過半。由次級抵押貸款證券組合而成的擔保債務憑證風險最高,當美國各地的貸款違約率上升時,這種金融產品就變得一錢不值。

第一塊多米諾骨牌就這樣倒下了,而隨后它所促發的連鎖反應使整個美國經濟陷入困境。

住房抵押貸款證券拖垮美國經濟

2006年底,正當取消贖回權的房產比率開始上升時,房地產市場上又出現了許多待售的房產——新房產的開發建設本來就已經超過了市場需求,而與此同時又有大量折價拍賣房被推向市場。這對于房地產建筑商來說無疑是一個巨大打擊,發現建好的房子已經賣不出去了。20089月,美國最大的房屋建筑商Pulte Homes公司的首席執行官理查德杜加斯Richard Dugas)表示:我們新建的房屋完全無法跟折價拍賣房競爭,它們的折價率已經達到了40-50%”。

由于供過于求,房產開始貶值。一些房主發現正處于一個還貸怪圈:他們的房貸欠款比房屋本身的價值還高。因此,不少人選擇了停止償還無力負擔的房貸,而這反過來又使得取消贖回權的房產數量進一步上升。在這種情況下,如果沒有住房抵押貸款證券,美國的國民經濟也會出現一系列不利的連鎖反應——宣布破產的房屋建筑商和貸款機構會使美國的失業率上升;取消贖回權的房產數量增加會使房產貶值;由于沒有足夠的現金流入,曾經在美國經濟大蕭條時期屹立不倒的投資銀行會收緊信貸。但如果到此為止,情況還不會太糟。而住房抵押貸款證券的發行卻使美國付出了更加慘重的代價。

住房抵押貸款證券是一種可以自由買賣的投資產品,因此由違約的抵押貸款引發的次貸風波波及到了投資市場的各個層面。就在抵押貸款證券的業績急轉直下時,大部分大型金融機構仍大量持有這種證券。而此時,那些持有大量抵押貸款證券的投行巨頭們才發現由于抵押貸款證券貶值,他們的凈資產損失慘重。貝爾斯登公司(Bear Stearns)的情況就是如此。20083月,身價暴跌的華爾街第五大投行貝爾斯登被其競爭對手摩根大通(JPMorgan)以每股2美元的價格收購。而在收購前一周,貝爾斯登的每股股價還是70美元

由于住房抵押貸款證券曾經在投資市場十分盛行,因此次貸危機對市場的最終影響至今無法估算。但在2008年,幾乎每周甚至每天都有金融機構因巨額財務虧損而登上報紙的頭版頭條。房利美Fannie Mae)和房地美Freddie Mac)是美國政府特許經營的兩家公司,通過提供擔?;蛑苯淤徺I抵押貸款債權幫助美國人買房。20088月,這兩家公司開始向聯邦政府尋求幫助。房利美和房地美的抵押貸款投資總額加在一起高達3萬億美元由于這兩家公司的命運牽連著美國經濟的方方面面,因此20089月美國政府決定接管兩家公司以阻止其市值進一步跌落。根據房地美公布的數據,該公司在20087-8月間的虧損額約為380億美元的慘重損失。


[1]
博文網 http://money.bowenwang.com.cn/mortgage-backed-security2.htm
[2]
谷歌網 http://1853.img.pp.sohu.com.cn/images/blog/2008/9/24/16/23/11d3a8a3162g214.jpg




 

 

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